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Dans le cadre d’une activité professionnelle, il arrive souvent que des associés, de la même famille ou non, cherchent à acquérir un bien immobilier. Il se pose ici la question de savoir qui sera le gérant de ce bien, comment gérer le bien, ou comment répartir les revenus équitablement. À ces questions, une seule solution s’offre à vous : il s’agit de la SCI professionnelle. Bien plus qu’un simple outil, la SCI professionnelle vous accompagnera dans la gestion de votre bien immobilier. Mais que sait-on concrètement de cette SCI professionnelle ?
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière est une forme de société civile, dont le but est de gérer un patrimoine immobilier. Les locaux du patrimoine immobilier constituent à cet effet un lieu servant à mener une activité professionnelle. Composée d’au minimum deux associés, la Société Civile Immobilière sert à reconnaître l’exploitation commerciale et le bien immobilier sans pour autant les séparer l’un de l’autre.
Sur le bail commercial, les noms des associés de la SCI n’y figurent pas, mais on mentionne plutôt la dénomination sociale de cette société. Pour la répartition des droits ou des parts sociales entre les associés, chacun d’eux recevra une part équivalente au montant qu’ils auront apporté. Les associés devront donc ouvrir un compte professionnel en ligne, pour y déposer leur montant et percevoir les revenus.
Puisque la SCI se charge de la conversion en papier ou parts sociales du bien immobilier, ceci facilite la réalisation des opérations. L’association de deux ou plusieurs personnes procure beaucoup d’avantages à la SCI, surtout en matière d’investissement. Mais il faudra d’abord savoir comment faire pour créer une Société Civile Immobilière.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI passe par le remplissage d’un bon nombre de conditions. Le nombre minimum de personnes pouvant être associé à la SCI est de deux obligatoirement. Concernant la société, elle doit avoir un but social civil et immobilier, même si elle peut aussi servir à faire des opérations commerciales. Des gérants doivent être désignés, pour représenter légalement la société.
Dans le cas où un associé voudrait céder ou vendre le bien immobilier, ou sa part sociale pour investir dans un autre projet, il peut le faire via la SCI. Puisque la loi ne prévoit aucun montant minimum pour la constitution du capital de la SCI, les associés peuvent même prévoir un euro pour démarrer avec la société. Par contre, la SCI sera soumise par défaut à payer des impôts soit sous condition, soit pour l’impôt sur les sociétés, soit avec option libre.
Il ne faut surtout pas oublier la rédaction des statuts qui est un point primordial, mais aussi la publication dans un journal d’annonces, d’un avis de création. Par la suite, en se rapprochant du Tribunal de commerce, il faudra adresser une demande d’immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Qui peut créer une SCI ?
Comme mentionné plus haut, la SCI doit compter au minimum deux associés ; un seul associé est donc interdit. Ces personnes, qu’ils soient mineurs, non émancipés ou même des personnes morales, doivent forcément réaliser un apport au capital de la société. Quant à la responsabilité de ces associés, elle est illimitée, et ceci proportionnellement à leur apport au capital social de la SCI.
Les personnes en couple, qu’elles soient mariées, pacsées ou en concubinage peuvent bien s’associer pour créer une SCI. De même, vous pouvez vous associer entre amis pour créer une SCI. Chacun est libre de s’associer avec qui il veut pour créer sa Société Civile Immobilière. Par contre, dans l’un ou l’autre des cas, des conditions ou règlements bien précis sont appliqués, et il faudra les suivre à la lettre.
Ouvrir un compte bancaire professionnel en ligne
Ouvrir un compte professionnel est utile dans le contexte où vous voudriez séparer le patrimoine professionnel de votre entreprise de votre patrimoine personnel. Mais l’ouverture d’un compte professionnel en ligne n’est obligatoire que pour les sociétés, mais vivement recommandée pour les entreprises et autoentreprises. Ainsi, l’administration fiscale et vous pourrez ainsi clairement distinguer vos opérations professionnelles de vos opérations bancaires personnelles.
La création d’un compte professionnel en ligne nécessite l’assemblage d’un certain nombre de pièces justificatives. Vous devez fournir une pièce d’identité (passeport ou CNI) du dirigeant de l’entreprise ou des personnes qui peuvent effectuer des opérations sur le compte. Vous devez ensuite fournir le projet de statuts puisqu’il s’agit de la création d’une société. Une copie du bail commercial est nécessaire si vous exercez dans un local professionnel.
Pourquoi créer une SCI ?
La création d’une Société Civile Immobilière doit avoir un but précis. Par exemple, en créant une société civile commerciale, vous pourrez faire le choix entre deux régimes fiscaux pour l’imposition de bénéfices. Ces deux régimes comprennent le régime des sociétés de personnes et le régime de l’impôt sur les sociétés. Dans le premier régime, il y a une imposition directe répondant au nom des associés, mais le second régime est accessible sur option.
La création d’une SCI peut-être aussi dans le but de transmettre tout simplement. Un associé peut céder ses parts sociales à une autre personne nouvellement associée, et ainsi quitter facilement la SCI. Vous pourrez avec la SCI, cédez facilement votre patrimoine, après quelques petites opérations. En créant une SCI, les modalités de prises de décisions peuvent être facilement et librement fixées par les associés.
Les différents types de SCI
Il existe en réalité trois types de SCI à savoir : la SCI de construction vente, la SCI de gestion et la SCI familiale. La SCCV (SCI de Construction Vente) permet d’acquérir un terrain. Si les fondateurs de la SCCV arrivent à trouver un terrain, ils peuvent décider d’y construire un ou plusieurs biens immobiliers. Ensuite, ils peuvent revendre les biens immobiliers bâtis, en vue de faire des bénéfices.
La SCI de gestion est la SCI la plus connue, car elle est la forme classique. Dans ce type de SCI, des biens immobiliers peuvent être mis en location. Les associés peuvent ainsi disposer du revenu des loyers qu’ils feront.
La SCI familiale, elle n’est destinée qu’aux familles. Dans ce modèle de SCI, les familles peuvent acheter des biens immobiliers et les gérer ensemble. Chaque membre du groupe a une part dans la société, et perçoit des revenus en fonction de leur participation de départ. Ici, le patrimoine immobilier peut être facilement transmis avec des droits de succession diminués.
À quoi sert cette société ?
En cas d’indivision, vous pouvez éviter, en créant une SCI, les contraintes qui y sont liées. L’indivision est la situation où plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien immobilier. Dans ce cas, la SCI peut modifier les statuts en vue de les adapter à la situation. Aussi, les associés de la SCI peuvent bénéficier de beaucoup d’avantages fiscaux.
L’impôt est fixé en fonction des bénéfices de la SCI, et en fonction des parts des associés de la société. La création d’une Société Civile Immobilière permet d’acquérir un patrimoine immobilier commun, et de faciliter la gestion de ce patrimoine. Une autre grande utilité de la création d’une SCI professionnelle est la facilité à transmettre le patrimoine immobilier commun.
Quels sont ses avantages de la création d’une SCI ?
Créer une Société Civile Immobilière professionnelle procure beaucoup d’avantages aux associés. Lorsque vous achetez une SCI par exemple, vous pourrez bénéficier d’un abattement. Cet abattement est calculé en comptant, à partir de la date d’acquisition des titres ou de souscription, et ceci en peu importe la date à laquelle vous rentrez en possession du bien.
De même, lorsque vous détenez un bien, les charges qui sont liées à l’entretien de ce bien n’incombent qu’à la société et non aux associés. Ces sommes sont déduites des bénéfices générés par la société.